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Score de Inversión verificable
4 capas de análisis: financiero, mercado, conducta del vendedor y señales de capital. Las últimas dos no las replica ninguna IA.
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Análisis de Mercado
Casos de análisis real.
De 52 propiedades analizadas entre 2024 y 2026, 17 pasaron con score A — tres casos, uno por mercado, con resultado final documentado.
Industrial · Querétaro · 2025
Score A
Nave Clase A en El Marqués — El arrendatario quería comprar y no pudo
Una nave industrial en el corredor de El Marqués. El precio no reflejaba la renta real: el inquilino había intentado ejercer su opción de compra sin lograrlo, y el vendedor nunca lo descontó.
Cap Rate verificado8.6%
Plusvalía del corredor (3 años)+24%
Vacancia del corredor4.8%
Decisión MASACompra recomendada
Resultado final
El comprador cerró. La nave mantuvo al arrendatario original sin interrupción. Al cierre de 2025, el corredor registró absorción +74% y el precio subió 21% sobre el valor de adquisición. Retorno total en 18 meses: 34%.
Señal Clave MASACuando el usuario de un activo intenta comprarlo y no puede, estás frente a la validación más honesta que existe: alguien que conoce el inmueble mejor que nadie — sus fallas, su operación diaria, su mercado inmediato — y aún así quiere tenerlo. Eso no lo genera ningún análisis financiero.Capa 03 · Inteligencia Conductual + Capa 04 · Señales de Capital
Residencial · CDMX · 2025
Score C
Roma Norte — El mercado más famoso de CDMX ya no tiene retorno para el inversionista
Un departamento en Roma Norte. Sin fraude, sin broker deshonesto — el problema era más simple y más difícil de ver: la zona ya absorbió toda su plusvalía. El rendimiento real de renta era 2.9%, menos de la mitad que un instrumento libre de riesgo.
Cap Rate renta real2.9%
Benchmark CETES 202411.25% libre de riesgo
Años para superar CETES+22 años proyectados
Decisión MASANo recomendado
Capital protegido
El comprador redirigió el capital hacia Narvarte Poniente con un descuento de entrada del 12% sobre precio terminado. El capital redirigido trabajó desde el día uno, en vez de esperar más de dos décadas para superar el rendimiento de un instrumento sin riesgo.
Señal Clave MASAEl peor riesgo en inversión inmobiliaria no es comprar algo malo — es comprar algo excelente a un precio que ya pagó toda su plusvalía. Roma Norte es un lugar excepcional para vivir. Para invertir capital nuevo en 2024, cada peso ahí rendía menos que un instrumento libre de riesgo. Eso no es opinión: es aritmética.Capa 01 · Cap Rate real vs. tasa libre de riesgo + Capa 02 · Absorción de plusvalía histórica
Residencial · Monterrey · 2025
Score A
Valle Oriente, San Pedro Garza García — Capital institucional ya adentro, precio aún sin absorber
Un departamento en Valle Oriente, San Pedro. Monterrey cerró 2025 con plusvalía del 9.9% y demanda ejecutiva sostenida. Dos fondos de capital privado compraban en el mismo edificio — señal que ningún modelo genera.
Cap Rate renta7.8%
Plusvalía anual 2025+9.9%
Retorno combinado año 119.2% vs CETES 10.5%
Decisión MASACompra recomendada
Resultado final
La unidad se rentó antes de escriturar — referida por el mismo fondo que ya operaba en el edificio. Retorno combinado renta y plusvalía en el primer año: 19.2%. CETES en el mismo período: 10.5%. La diferencia, respaldada por un activo tangible.
Señal Clave MASAEl vendedor no generaba urgencia — tenía lista de espera. Cuando el capital sofisticado compra antes que tú en el mismo inmueble, ya tienes la segunda opinión más valiosa que existe: alguien con más información que la tuya ya tomó la decisión. Eso no garantiza nada, pero elimina la mayor parte del ruido.Capa 03 · Ausencia de presión = demanda real + Capa 04 · Movimiento de capital institucional
Transparencia radical
Cuatro trampas que no parecen trampas.
Las pérdidas obvias no son las más caras. Las más caras son las que llegan envueltas en una narrativa convincente y números que se ven bien en papel.
01
La garantía de renta que tú mismo financiaste
El desarrollador ofrece "8% garantizado por 3 años". Ese rendimiento está embebido en el precio de compra — el inmueble cotiza 15–20% sobre mercado para fondear los pagos. No es una garantía: es una devolución fraccionada de tu propio dinero con fecha de vencimiento.
Al año 4 el programa termina, el precio inflado no tiene demanda real y la salida es la trampa que nadie modeló.
Señal de alerta: "El programa de renta garantizada no especifica quién fondea los pagos, cómo se calcula el precio base ni qué ocurre al vencer el plazo."
02
Compraste — pero no eres dueño hasta que llegue la escritura
La escrituración en México puede tardar 18–36 meses después de la entrega física. Durante ese periodo eres dueño de facto de un inmueble que no puedes vender legalmente.
Si el desarrollador quiebra en ese lapso, eres acreedor quirografario — no propietario. El contrato de promesa de compraventa no es escritura. No es un formalismo: es la diferencia entre recuperar tu inversión o perderla por completo.
Señal de alerta: "El contrato especifica fecha de entrega del inmueble pero no fecha de escrituración. Nadie en la sala lo mencionó."
03
El historial del desarrollador no te protege jurídicamente
Cada desarrollo opera como una Sociedad de Propósito Específico nueva. Si el proyecto falla, los 20 años de trayectoria del grupo son irrelevantes: eres acreedor de una empresa creada hace 18 meses cuyo único activo es el terreno gravado.
En México no existe piercing del velo corporativo en contratos de preventa. El grupo desarrollador puede no entregar y el comprador no tiene acción legal contra el corporativo.
Señal de alerta: "El contrato es con una sociedad distinta al grupo desarrollador, sin garantía cruzada ni aval corporativo explícito."
04
Las cuotas extraordinarias que heredas sin que nadie te lo diga
En México no existe obligación legal de declarar el estado del fondo de reserva del condominio al vender. Un edificio con mantenimiento diferido puede tener millones en cuotas extraordinarias ya votadas — que el nuevo propietario absorbe desde la primera asamblea.
El notario no lo revisa. El broker no lo pregunta. La primera junta de condóminos puede ser la sorpresa más cara de la operación.
Señal de alerta: "La transacción no incluyó el estado de cuenta del fondo de reserva ni las minutas de las últimas 3 asambleas de condóminos."
Cobertura
Donde operamos.
Presencia activa en tres mercados — industrial, residencial y comercial — con inteligencia de campo en cada uno.
Mercado Principal
Bajío
La región industrial con mayor velocidad de absorción en México. Querétaro, Silao, Celaya y San Juan del Río operan como un solo corredor — con nearshoring como motor estructural, no cíclico.
+74%Absorción industrial Q3 2025
5.2%Vacancia Bajío · proyección Q1 2026
6.8–12%Plusvalía residencial zonas prime 2025
El institucional ya entró. El individual todavía duda. FIBRA UNO comprometió $800M USD en Bajío para 2026–2027. Tierra industrial en Silao–Irapuato cotiza 40–55% por debajo de Querétaro con vacancia en descenso. La incertidumbre arancelaria de Q1 2026 frenó compradores — no fundamentos. Esa pausa es la ventana. Zona a evitar dentro del Bajío: Querétaro corporativo — vacancia de oficinas 26–28% sin catalizador visible — e industrial especulativo sin arrendatario firmado en submercados con vacancia por encima del 6%.
Mercado Secundario
Ciudad de México
El mercado de renta más profundo del país. La oferta de vivienda nueva cayó mientras la demanda se mantiene — los precios de renta suben por estructura, no por especulación.
7.18%Cap Rate renta residencial Q3 2025
–9.8%Caída stock vivienda nueva 2025
56%IED nacional captada H1 2025
Dónde moverse hoy: Narvarte, Portales y Doctores — rendimientos reales verificados, buena liquidez de salida. Roma y Condesa ya se movieron: su precio no supera la tasa libre de riesgo en ningún horizonte razonable de renta. Santa Fe Corporativo a evitar.
Mercado en Expansión
Monterrey
El mercado residencial más activo del país en volumen de transacciones. 9.9% de plusvalía al cierre de 2025, con un catalizador extraordinario con fecha exacta: Mundial FIFA 2026.
+9.9%Plusvalía promedio cierre 2025
6.47%Rentabilidad anual renta
43,000Transacciones residenciales 2025
Ventana Mundial — 90 días para actuar: San Pedro Garza García agota preventas en días. Municipios aledaños al Estadio BBVA registran incrementos anticipados. Después del evento, el precio ya habrá absorbido el catalizador. Industrial especulativo en Apodaca: solo activos con arrendatario firmado.
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REPORTE DE INVERSIÓN INMOBILIARIAMASA
MASA.Ed. 01 · 2025
Reporte de
INVERSIÓN
Inmobiliaria
México · 2025
+74%
Absorción Bajío Ind.
7.18%
Cap Rate CDMX
+9.9%
Plusvalía MTY
5.29%
Vacancia Ind. CDMX
26.4%
Vacancia Santa Fe
56%
IED CDMX H1
9.4%
SHF MTY Q3
7.21%
CAGR CRE Bajío 2030
bajoalto dinamismo
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01
Pulso del mercado nacional — indicadores clave del mes
02
Cap rates, vacancia y absorción por ciudad
03
Análisis profundo — un mercado o activo bajo la lupa
04
Radar de preventas — Score preliminar y red flags
05
Señal de capital — movimientos institucionales del mes
06
Zona emergente — el submarket que nadie está viendo aún
07
Operación que no recomendamos — y por qué
08
El dato del mes — una cifra que cambia la perspectiva
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Las personas detrás del análisis
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Analista Financiero
Mariano Sada
Pasé años dentro del sistema financiero antes de entender su falla más costosa: el asesor que te ayuda a comprar trabaja para quien te vende. Vi familias perder su patrimonio siguiendo recomendaciones que nunca fueron independientes.
Derecho Inmobiliario
Diego de Alba
Abogado especialista en derecho inmobiliario con práctica en estructuración de contratos, due diligence legal y protección patrimonial. En MASA revisa cada operación antes del cierre.
Datos e Infraestructura
Santiago Sola
Ingeniero con Maestría en Ciencia de Datos. Construyó la infraestructura analítica detrás del Score MASA — modelos que procesan variables de mercado, conducta y capital que ninguna hoja de cálculo puede ver sola.
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Este mes: la tasa de Banxico baja y el mercado celebra.
Nosotros revisamos los números.
Con cap rates industriales en 8.1% y CETES en 9.18%, el spread negativo
cambia el análisis para cualquier inversionista que no modele la plusvalía.
Los datos mandan. Las promesas, no.
6.75%
Tasa Banxico Proyección · fin Q1 2026
Reunión 26 mar · 18/35 analistas anticipan ↓25bps
5.2%
Vacancia Industrial Proyección Bajío · Q1 2026
GTO en 3% lidera · QRO ajustando oferta
$15.8B
IED Manufactura Proyección USD · 2026
vs récord $15.2B en 2025 · COMCE +4% est.
$5.8B
Inv. Parques Ind. Proyección AMPIP · 2026
↑ +37% vs 2025 · 103 parques en construcción
Contenido · Marzo 2026
00Editorial
01Pulso del mercado
02Cap rates por ciudad
03Análisis profundo
04Radar de preventas
05Señal de capital
06Zona emergente
07No recomendamos
08El dato del mes
Editorial · Marzo 2026
La tasa que baja no es la que importa.
Banxico recortó 50 puntos base en febrero. El mercado lo celebró. Los brokers sacaron sus plantillas de "ahora es el momento de comprar". Nosotros revisamos los datos.
El cap rate promedio industrial en Querétaro es 8.1%. La tasa real de descuento para proyectos de largo plazo: entre 9 y 11%. La brecha se está cerrando.
Eso significa una sola cosa: la ventana de entrada con margen de error amplio se está estrechando. El inversionista que entra hoy no compra con el mismo colchón del que entró en 2022. Y aun así, el fundamento de largo plazo sigue siendo sólido.
El nearshoring no es una moda. Las 47 plantas anunciadas en el Bajío entre 2023 y 2025 generan demanda de nave industrial que el mercado no puede absorber de golpe. La vacancia de 3.2% en Querétaro lo confirma.
Este mes analizamos tres operaciones, marcamos una como Score C, y explicamos por qué una de las zonas más comentadas del Bajío todavía no justifica el precio que piden. Los datos mandan. Las promesas, no.
— Mariano Sada
ENRIQUE DE LA MORA — ASESOR EXTERNO · BANCA
01 — Indicadores clave Pulso del mercado nacional
Macroeconómico · Marzo 2026
Conclusión del analista
Los datos son unánimes: tasas a la baja, IED en máximos históricos, precios subiendo cuatro trimestres consecutivos. El momento existe. La pregunta no es si invertir — es dónde.
La ilusión del riesgo México — alimentada por narrativas de inseguridad y ruido político — genera más parálisis que la realidad de los números. Los fondos institucionales no leen titulares: leen cap rates, absorción y flujo de IED. Y llevan tres años comprando en el Bajío mientras el inversionista individual espera "que se calmen las cosas."
9.0%
Tasa de referencia Banxico
Anterior: 9.5% · ↓ 50 bps
+6.8%
Índice SHF de Precios de Vivienda · Anual
Q4 2025 · Cuarto trimestre consecutivo al alza
$36.7B
IED en manufactura · USD · Q4 2025
vs Q4 2024 · +22% interanual
+3.2%
Actividad construcción INEGI · Anual
Industrial lidera · Residencial +1.8%
Tendencia de tasas hipotecarias promedio — banca comercial
BBVA Hipotecario
10.4%
(-40bps vs ene)
Banorte
10.1%
(-35bps vs ene)
Infonavit
9.3%
(VSM indexado)
IED manufactura México — últimos 8 trimestres (USD miles de millones)
Fuentes: Banxico · SHF Índice de Precios Q4 2025 · SE Informe IED · INEGI IMAI · Nivel 1–2
02 — Análisis de mercado Cap rates y vacancia por ciudad
Rendimientos por activo · Q4 2025
Industrial — Naves clase A (>5,000 m²)
QRO Corredor
8.1%
Vacancia 3.2%
MTY Apodaca
8.4%
Vacancia 4.1%
CDMX Vallejo
7.2%
Vacancia 5.3%
GDL El Salto
7.6%
Vacancia 6.8%
Residencial — Departamentos en renta (plusvalía + renta)
QRO Juriquilla
6.8%
Renta +8.4% a/a
MTY San Pedro
6.3%
Renta +9.9% a/a
CDMX Polanco
5.9%
Renta +6.1% a/a
CDMX Condesa
5.1%
▲ Saturación
Referencia CETES 28 días · Marzo 2026
9.18%
Cap rate menor a CETES requiere plusvalía documentada o estructura de salida definida
Conclusión del analista
Ningún activo inmobiliario en México supera hoy al bono soberano en rendimiento corriente puro. Eso no es una alarma — es la condición que separa al inversionista disciplinado del que improvisa.
El inmueble no compite con CETES en yield del año uno. Compite en apreciación compuesta, flujo de renta creciente y apalancamiento estructurado. El que entiende eso tiene una ventaja sobre el 90% del mercado que todavía evalúa propiedades como si fueran bonos. El corredor industrial de Querétaro a 8.1% de cap rate no es caro — es el precio del activo con la vacancia más baja del Bajío.
CBRE MarketView Q4 2025 · Solili · Banxico
03 — Análisis profundo
TESIS VIGENTE · SCORE A
Puerto Interior Guanajuato: el activo que Querétaro no tiene.
5.8%
Vacancia corredor Silao–Irapuato Q4 2025
2,500+
hectáreas — parque logístico más grande de LATAM
$105
USD/m² tierra industrial (vs $190+ en QRO)
Puerto Interior: aduana propia, acceso ferroviario, GM Silao, Honda y 80+ proveedores Tier 1–2. El parque logístico más grande de LATAM — y el mercado lo sigue ignorando a favor de Querétaro.
Ese sesgo tiene precio: tierra en Silao–Irapuato cotiza 40–55% por debajo de QRO con fundamentales comparables. Vacancia en 5.8% pero con tendencia descendente — la absorción de 2025 superó el pipeline por primera vez en tres años. El catalizador pendiente: la expansión BMW en SLP necesita cadena de suministro a 90 minutos. Este corredor es la zona natural de aterrizaje.
Cap rate nave clase A: 8.3–8.6%, contratos 5–7 años en USD. Riesgo: dependencia automotriz — desaceleración de GM u Honda impacta absorción directamente.
04 — Radar de preventas Score preliminar · Marzo 2026
Score MASA · proyectos activos en mercado
Torre Olma
Valle Oriente · San Pedro Garza García · Entrega dic 2026
A
$149k
Precio/m² MXN
206 uds
25 pisos · desde 47 m²
Dic 2026
Llave en mano · terminados incluidos
+9.9%
Plusvalía anual Valle Oriente SPG
✓ Llave en mano — terminados incluidos en precio de venta
✓ Valle Oriente: submercado consolidado, sin reserva territorial disponible
△ Precio/m² premium — justificado por escasez estructural de oferta en el corredor
Por qué Score A · Torre Olma · Valle Oriente SPGValle Oriente ya no es promesa — es el submercado premium consolidado del Norte.
Sin reserva territorial real, la oferta vertical en el corredor es estructuralmente escasa. El precio refleja rareza genuina, no marketing. A $149k/m² con entrega certificada dic 2026, el ticket mínimo (~$7M MXN, 47m²) entra con inventario terminado y sin riesgo de obra.
Llave en mano como diferenciador de riesgo.
El comprador no absorbe riesgo de construcción ni de acabados. En un mercado donde la mayoría de conflictos en preventa ocurren en la etapa de entrega de terminados, Torre Olma elimina esa variable por contrato.
Benchmark: CETES 28d 9.12% · Plusvalía Valle Oriente +9.9% · Retorno combinado estimado ~17% — perfil patrimonial respaldado por escasez estructural de suelo en SPG.
Complejo Ámbar
Juriquilla · Querétaro · Preventa 2025
C
7.2%
~5.8%
Cap rate neto real est.
$42k
Precio/m² MXN · extremo alto del rango
✕
Crédito puente: no acreditado
+8.4%
+6.5%
Plusvalía est. vertical QRO (SHF Q4 2025)
✓ CUS vigente verificado
✕ "Renta garantizada" sin fideicomiso documentado — Red Flag #1
✕ Crédito puente no acreditado al cierre editorial — Red Flag #2
✕ Mercado vertical Juriquilla: sobreoferta estructural activa — 700+ deptos en venta simultáneos · 8 proyectos en preventa compitiendo · días en mercado en alza · segmento saturado desde 2018 — Red Flag #3
Contexto de mercado · MASA
El yield bruto de 7.2% se reduce a ~5.8% neto descontando vacancia, mantenimiento y administración (~22%). En un mercado con 700+ departamentos en venta activos y plusvalía desacelerando a 6.5–7% (vs. +11% en 2022), el proyecto no supera el filtro de la capa financiera. La zona tiene fundamentos sólidos para casas — no para departamentos en preventa en este rango de precio.
Análisis preliminar con datos disponibles al 10 de marzo 2026. Score definitivo requiere análisis completo de las 4 capas. Fuentes nivel 3–4.
05 — Señal de capital
$800M
USD comprometidos por FIBRA UNO en expansión industrial Bajío · Q1 2026
Movimientos institucionales del mes
Lo que compran los fondos señala la demanda en 12–24 meses.
FIBRA UNO — Expansión Bajío $800M USD
El FIBRA más grande de México anuncia 8 nuevas naves clase A en Querétaro y Guanajuato para 2026–2027. Señal directa: los institucionales están apostando a que la vacancia se mantendrá baja y los arrendatarios de nearshoring seguirán llegando.
BMW — Planta San Luis Potosí: expansión Fase 2
BMW confirma inversión adicional de $800M USD para ampliar capacidad en SLP. Impacto directo: cadena de proveedores (Tier 1 y 2) buscará ubicarse en un radio de 150 km — QRO y GTO son los beneficiarios naturales.
Amazon — Centro logístico CDMX Norte
Amazon anuncia su cuarto centro de distribución en México, en el corredor Tepotzotlán–Cuautitlán. Absorbe 85,000 m² de nave clase A. Presión alcista en renta para el corredor norte del Valle de México.
FIBRA UNO · SE IED Q1 2026 · Prensa especializada
06 — Zona emergente San Luis Potosí: la tesis del proveedor.
El corredor que el mercado todavía no ha valuado.
BMW Fase 2 — $800M USD confirmados
La ampliación de capacidad en San José Iturbide genera una ola de demanda de proveedores Tier 1 y Tier 2 que necesitan ubicarse en radio de 150 km. SLP es el centro natural de ese radio.
Corredor logístico MEX–SLP–MTY
Acceso directo a la autopista federal 57, conexión ferroviaria Kansas City Southern y aeropuerto internacional con vuelos de carga. Tres modos de transporte en un radio de 20 km.
Tierra industrial a $75–$100 USD/m²
Vs. $150–$190 USD/m² en el corredor industrial maduro de QRO. El precio de entrada refleja el mercado de hoy — no el que viene en 18 meses cuando los proveedores BMW busquen ubicarse.
La tesis no es SLP como mercado — es SLP como ecosistema de proveedores. BMW no opera solo: necesita entre 80 y 120 empresas de componentes funcionando en proximidad logística. Esas empresas están firmando contratos ahora y buscando nave en los próximos 6–18 meses.
El inversionista que construye o adquiere nave industrial en el corredor SLP hoy no le está apostando al mercado general — le está apostando a una demanda específica, rastreable y con nombre propio. Eso es una tesis, no una especulación.
Riesgo principal si la tesis falla
Si BMW retrasa la Fase 2 por condiciones globales (aranceles, demanda de EVs), la ola de proveedores se pospone. Escenario pesimista: mercado sin catalizador inmediato, vacancia estacionada en 7–9%. La ventana no desaparece — solo se alarga. Monitorear avance de obra BMW trimestralmente y anuncios de proveedores Tier 1 con operación en México.
SE IED · BMW IR · CBRE MarketView SLP · Newmark
07 — No recomendamos Origina Santa Fe · CDMX Poniente
Datos públicos verificables · análisis de fundamentos de zona al cierre editorial.
Origina Santa Fe
Carr. San Mateo Sta. Rosa · Contadero, Cuajimalpa · Preventa activa Q1 2026
SCORE C
$100k/m²
Precio MXN Torre II — 61% sobre zona ($62k promedio)
26%
Vacancia oficinas en corredor · CBRE Q3 2025
3,388 uds
Inventario competidor activo en la zona
RF1
$100,000 MXN/m² en una zona cuyo precio promedio es $62,000 MXN/m² — prima de entrada del 61% sin fundamento en apreciación histórica. El comprador entra con pérdida latente. Para recuperar el diferencial solo con plusvalía de zona se requiere un horizonte de 8+ años asumiendo que la zona no sigue deteriorándose.
RF2
26% de vacancia de oficinas en el corredor Santa Fe (CBRE Q3 2025) — la más alta del mercado CDMX. La demanda residencial en zonas de oficinas es derivada: cuando los empleos se van, los compradores e inquilinos se van. Santa Fe perdió 3 grandes corporativos en 2023–2024. El corredor aún no estabiliza.
RF3
3,388 unidades residenciales en competencia activa dentro de la misma zona de influencia. Con esta oferta disponible a precios más bajos por m², la absorción de Torre II depende de que el mercado acepte el sobreprecio — hipótesis sin soporte en datos de los últimos 24 meses de velocidad de venta en el corredor.
RF4
Horizonte de entrega de 4 años (Torre II) en una zona con fundamentos en deterioro activo. El comprador inmoviliza capital durante 4 años apostando a una recuperación que ninguna consultora independiente proyecta a corto plazo. El riesgo no está en el desarrollador — está en la zona.
Veredicto MASA
El problema de Origina Santa Fe no es el desarrollador — es la zona. Entrar a $100k/m² en un corredor con 26% de vacancia de oficinas, 3,388 unidades compitiendo y 4 años de horizonte es apostar a una recuperación estructural sin catalizador visible. No recomendamos esta operación con los datos disponibles al cierre editorial.
Análisis con datos disponibles al 17 de marzo 2026. Fuentes: CBRE Market Report Q3 2025, SHF Índice de Precios Q4 2025, Inmuebles24 (inventario activo). El objetivo de esta sección es documentar patrones de riesgo estructural de zona — no emitir juicio sobre el desarrollador. Verifica precios actualizados y solicita análisis comparativo de mercado (CMA) antes de firmar cualquier documento.
08 — El dato del mes
~$7.40
USD/m²/mes · Proyección renta industrial nacional · Q1 2026
La renta nacional no cede. El Bajío opera entre $5.19 y $6.12 — por debajo del promedio, y con margen.
La renta promedio industrial nacional cerró Q4 2025 en $7.34 USD/m²/mes — 5% por encima del cierre de 2024, a pesar de que la demanda se contrajo 13% ese año. El promedio lo empujan CDMX (~$9.47) y los mercados fronterizos (Tijuana ~$8.61). El Bajío opera en otro rango: Guanajuato $5.19, Querétaro $5.92–$6.12. Eso no es debilidad — es ventaja competitiva de entrada. Proyectado a Q1 2026 por tendencia y cláusulas de escalación estructurales, el rango nacional defensible es $7.30–$7.45. En Guanajuato con 3% de vacancia, los contratos nuevos se firman con escalaciones reales. El riesgo está en Querétaro (6.1% vacancia) y en la incertidumbre arancelaria — pero hasta hoy el mercado no los ha trasladado al precio.
